農地法の最後の手続です。
- 簡単解説①(農地法3条）では、「農地所有者」から「農業従事者又はこれから農業をする人」への権利移動（売買や賃貸借等）する場合について解説いたしました。
- 簡単解説②(農地法4条）では、「農地所有者が」、その農地を権利移動を伴わず、農地以外(宅地など）にする場合について解説いたしました。【農地転用】
今回(農地法5条）は、農地転用する前提で、農地の権利移動をしたい場合(転用と売買等を同時に行う場合）の解説になります。
「親の土地に子供が家を建てる」というケースが多いですが、これが他人への売買や賃貸借等であっても同様です。ただし、自治体によって申請の仕方が異なりますので、あらかじめ農業委員会にしっかり確認しましょう。
以下「シンプルかつ分かり易く」を優先して解説したいと思います。
農地法5条に基づく手続き
「耕作していない農地に子供の家を建てたい」・「近所の人の農地を借りて駐車場にしたい」などと思っても、あらかじめ都道府県知事等の「許可」を得なければ、農地を宅地などに転用及び売買等をすることができません。※「許可不要の場合」を文末に記述しております。
登記されている地目が「田」や「畑」である場合や、地目が「田」や「畑」以外でも実際の利用状況が田や畑であれば手続きが必要です。
また、ただ農地を買い、転用だけしておくことは、遊休地となり得るので原則認められません。
したがって、転用後に必ず事業（宅地にして家を建てる等）を行わなければなりません。
原則、現所有者と権利を得る人（土地購入者・賃借人等）が連署して申請します。※「単独申請ができる場合」については文末に記述しております。
それでは、最初に対象農地の立地を調べましょう。土地の立地によっては規制が厳しく、転用できないこともあるからです。
1．立地の調査
| 区分 | 許可・不許可の別 | 例外の有無と許可の難易度 |
| 農用地区地域内農地 | 原則不許可 | 例外は有ありますが超難関 |
| 第一種農地 | 原則不許可 | 例外は有りますが難関 |
| 甲種農地 | 原則不許可 | 例外は有りますが難関 |
| 第二種農地 | 場合によって許可 | 代替地がない場合に許可される |
| 第三種農地 | 原則許可 | 許可され易い |
- 上記の区分を確認できる厳密な窓口については、自治体によって部署名が変わりますので、まずは農業委員会に尋ねます。
- 農業委員会に足を運ぶ際には、あらかじめ法務局で土地の登記簿謄本や公図の取得をお勧めします。具体性があり担当者も判断しやすくなります。
- 原則不許可である農地についても、転用する目的等によって例外はありますので、担当部署に詳細な説明を受けましょう。
広い農地一筆のうち、一部分を宅地などにしたい場合、土地家屋調査士に相談の上「分筆登記」あるいは、登記官が職権で分筆登記をすることもありますので、地目変更の前に、「分筆登記の申請」をしなければなりません。
2．申請書の作成と添付書類の収集
- 「転用事業（土地の造成や建築など）が確実に行われること」や、「周辺農地に支障を生じさせないこと」が申請書等で読み取られます。
- 5条許可では、仮設工作物の設置その他の一時的な利用の為に所有権を取得しようとする場合には、許可を得ることはできません。
申請書には、転用計画や資金調達計画についての記入欄もあり、転用許可後の計画をある程度、算段している必要があります。
- 申請書には両者（農地の所有者と購入者等）が連署します。
- 申請書の書き方や必要な添付書類については農業委員会で教えてくれます。
- 隣地承諾書や農家組合長の誓約書など自己で完結できない書類もあり、収集に時間がかかります。
住宅などを建築する場合は、都市計画法や建築基準法など他法令が関わってくることがあります。農地転用の許可が下りても、他法令で許可が必要だったり建築が制限されることもありますので、あらかじめ地域に詳しい建築士や役所などに確認しましょう。
3．農業委員会への提出
- 提出先は農業委員会です。月に1回農業委員会の総会が開催され内容を検討されます。
書類の提出は、総会前に締切日が設定されていますので、締切日までに提出しましょう。それを過ぎると1カ月先送りされてしまいます。また総会は、時期によって2カ月に1回のときもありますので、提出までのスケジュールを立てることをお勧めします。
- 申請に手数料はかかりませんが、添付書類の取得に数千円程度必要です。
4．都道府県知事等が、許可・不許可を判断します
- 農業委員会は意見を付し、都道府県知事等に送付します。
- 都道府県知事等で審議及び協議され、申請者に許可通知が送付されます。
- 許可が下りる時期に関しましては書類の提出時期にもよりますので、事前に確認が必要です。（1カ月～2カ月程度）
- 許可後、地目変更を土地家屋調査士に依頼する必要があります。
- 権利の取得後は、必ず登記を司法書士に依頼しましょう
- その土地を担保にローンを組む場合は、地目変更後、抵当権設定登記も必要です。
手続きは以上です。
許可不要の場合
農地転用の「届出」ー農地が市街化区域にある場合
「許可」ではなく「届出」となります。
- 届出は 許可・不許可が判断されるものではなく、届出書等の書類を間違いなく記入、提出するだけですので、許可の申請に比べ手続きが容易です。
- 役所の都市計画課で市街化区域か否かおしえてくれます。
- 農業委員会で必要書類を確認し、届出書に記入の上提出します。
非農地証明の取得ー地目が田・畑・牧場でも昔から建築物がある場合
農業委員会が農地法上の農地に該当するか否かを判断し非農地として証明するものです。
- 一般的に、農地法が適用される前から実質的に農地ではなかったと認められる場合です。
- 地域の農業委員会によって判断が異なりますので、まずは尋ねてみましょう。
- 農業委員会で必要書類を確認し、証明願に記入の上提出します。
単独申請ができる場合
所有権移転等が、競売や公売、遺贈によるその他の単独行為による場合です。
裁判の判決・裁判上の和解等により行われる場合です。
（その申請に係る権利の設定・移転に関して、判決が確定・裁判上の和解もしくは請求の認諾があり、調停が成立又は審判が確定した場合。）
農地法4条の許可も農地法5条の許可も、農地の転用を審査するということでは同じであり、許可の基準においてもこの意味では同様の内容です。
しかし、権利の設定・移転に伴って、土地の遊休化などを防止するため4条とは違い、「一時的な利用のために所有権や賃貸借権等を取得しようとする場合」には許可を得ることができません。
終わりに
農地法4条・5条の許可申請の場合、農地法だけではなく他法令による規制も関係してくることもあります。
関係各所との調整や司法書士や土地家屋調査士などの専門家の手続も要しますので、あらかじめ行政書士などにご相談されることをお勧めいたします。
