【農地バンク】について、今回は農地の賃貸借に絞って解説をしたいと思います。
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【農地バンク】が設置された背景
日本は、戦後の農業形態が小作農から自作農が主流になることによって、一農家当たりの農地面積が小さくなり、経営規模が縮小いたしました。
又、昨今では後継者不足や農家の高齢化で耕作放棄地が増えて農地の分散化により生産性の低下が問題となっております。
農地法では農地の権利移動・転用が規制されており、そのため特例として、農業経営基盤強化促進法が制定・施行され、農業の健全な発展のために具体策が講じられることになりました。
しかし、前回解説いたしました【利用権設定】では、その法の目的の一つである「農地の集積化」などの面で課題が残ることになりました。
つまり【利用権設定】では、農地ごとに買い手と借り手が直接契約を結ぶため、農地が分散したままなのです。これでは、大きな経営規模を予定する借り手が効率的に農業を営むことはできません。
そこで農業経営基盤強化促進法が改正され2014年度から全都道府県に通称【農地バンク】が設置されています。（正式名称：【農地中間管理機構】）
【農地バンク】について
農地バンクとは
簡単に言いますと「農地所有者等」と「農地を借りたい・買いたい人」をマッチングする仕組みを扱っている機関です。
貸し手と借り手が直接契約することはなく、貸し手は【農地バンク】に農地を貸し、借り手は【農地バンク】から農地を借ります。
したがって、貸し手は【農地バンク】から賃料をもらい、借り手は【農地バンク】に賃料を払います。(こちらで図解しています）
その目的は、「農地の集積化」・「農業経営の規模拡大」・「新規農業参入者の促進」です。
登録期間と借り上げ期間
登録期間とは、貸主が、借り手が見つかるまで農地バンクの「貸付希望農地リスト」に登録される期間です。
その期間内で公募により借り手を募集します。登録期間は自治体によって違いますが2年～5年ほどです。
借り上げる期間は、農地バンクから借り手に転貸借される期間で、原則10年以上です。
期待される効果
- 分散化された農地を大きくまとめることが可能で、借り手はある程度まとまった農地を借りることができます。それによって生産効率が向上します。
- 農地に向く土地・向かない土地を選別し、区画整理することで優良な農地が集積されます。
- 農業経営の規模が拡大し、企業が参入しやすくなると、現在少子高齢化傾向にある中、企業に若年層・青年層が雇用されて農業に関わることにもなります。
- 耕作放棄地が減少することで、不法投棄や害虫の繁殖など環境・衛生面にとっても好影響があります。
【農地バンク】のメリット・デメリット
貸し手のメリット
- 農地バンクが借り手を探してくれる。
- 固定資産税等の税金の上昇を防ぐことができる。
- 賃料の他に面積に応じた協力金を受け取れる。
- 借り上げ期間が終われば農地がもどってくる。（更新も可能）
- 公的機関が間に入ることで、賃料や契約期間などで、借り手とトラブルにならない。
貸し手のデメリット
- 借り手を選べない。
- 借り手が見つかるまで、維持管理する必要がある。（賃料は発生せず、自治体によって手数料が発生します）
- 借り手市場になりやすいため、高い賃料は望めない。
- 借り上げ期間が終わるまで農地が戻らない。（他に条件の良い借り手・買い手が現れても）
借り手のメリット
- 農地所有者と個々に契約しないので手間が省ける。(契約の1本化）
- 集積化された（分散されていない）まとまった農地を借りることができる。
- 地域になじみのない新規就農者でも借りることができる。
- 新規就農者に無利子の融資制度（無利子期間17年）、その他の支援制度がある。
借り手のデメリット
- 地域の農業関係者(市町村・農業委員会・JA・土地改良区等）と数度にわたる協議がある
- 手数料が発生。（自治体によります）
- 【人・農地プラン】の実質化により、希望する耕作や経営計画にならないことがある。
【人・農地プラン】とは、将来の地域の農業のあり方や、農地を誰に集約し、農業生産力を維持していくのかを話し合いを進めていこうというものです。それを実質化、すなわち農地バンクなどの制度に組み込んでいくことです。
【農地バンク】利用の流れ
- 市町村や農業委員会、JAなどの窓口で「農地を貸したい」と申し出ます。
- 貸し手は、申請書作成及び必要書類を収集し、農業委員会等に提出します。
- 申請後、市町村や農業委員会による「貸付可能な農地かどうか」の調査がおこなわれます。
- 現地の状況確認後、農地バンクで利用できる農地と判断されれば「貸付希望農地リスト」（農地バンク）へ登録されます。
- 市町村は毎年特定の時期（6月頃が多い）に、借り手の公募をします。
- 借り手は、申請書作成及び必要書類を収集し、申込みをします。
- 借り手の希望する農地確保が可能かどうか、希望期間や希望賃料を貸し手と同じように確認します。
- 貸し手と借り手の条件が合わなければ、双方の間に市町村や農業委員会が入って、協議の上で交渉をまとめます。(貸し手と借り手が同席する必要はありません）
- 借り手とのマッチングが整えば、農地の貸借契約を締結します。
- 農地バンクが基盤整備や管理をおこないます。
- 農地バンクが所有者から借りた農地は借り手に転貸されます。
まとめ
【農地バンク】は、「耕作や管理が難しくなった」・「農業の後継者がいない」・「相続した農地の扱いに困っている」などの問題に直面している農地所有者にとって、有益な制度となっております。
しかし、農用地区域外にある農地やひどい耕作放棄地など、農地として利用するのが難しい場合や、機構が借り受ける水準を満たした農地でも、小規模な農家1戸の農地で集積化に貢献できない場合など、農地バンクに登録できない場合もあるようです。
また、登録はできても借り手が見つかるとは限りませんので、その間農地の管理や税金を負担しなければなりません。
農地を自分又は家族・親戚に利用する予定がないのでしたら、農地バンクに相談することと並行して、隣地の農家や不動産会社に売却を含めた相談をされることをお勧めいたします。
