以前の投稿で、農地活用ー簡単説明①で農地法3条の許可申請について解説いたしましたが、農地を農地として賃貸借したい場合、【農地法3条許可】の他に二つの制度があります。
【利用権設定】と【農地バンク】です。
今回は、農地の賃貸借に絞って【利用権設定】の解説と【農地法3条許可】とを比較したいと思います。
現時点では、この【利用権設定】を利用して農地を賃貸借していることが多いようです。
しかし、市町村などの農業関係者から勧められるままよりも、それぞれの特徴を理解した上で、貸し手・借り手はそれぞれの制度を選択できるようになれればと思います。
利用権設定について
農地法の目的を大まかに言うと「農地の温存・現状維持」となっております。
その効果の負の側面として、農地所有者が「一旦貸した農地を戻しにくい」や、規模拡大を希望する農業者が「農地を集約しずらい」等が浮かび上がりました。
そこで農地法の特例として農業経営基盤強化促進法が制定されます。
その目的は、「農業経営の改善を計画的にすすめようとする農業者に対し「農用地の利用の集積」・「経営管理の合理化」、その他の「農業経営基盤の強化を促進するための措置」を総合的に講ずることにより、農業の健全な発展に寄与することです。
これに地方自治体は協力しなければなりません。
貸し手と借り手の合意に加え、市町村は両者を仲介し、「農用地利用集積計画」を作成し利用権の設定を行います。
利用権設定の主な特徴
- 市町が仲介することから契約条件の履行が担保されること。
- 対象農地は、「市街化調整区域」や「農業振興地域内の農用地」であること。
- 賃貸借期間については、契約期間が満了すると自動的に利用権の効果が終了すること。
- 権利の設定につては、市町村の嘱託登記であること（つまり市町村が権利の設定登記をしてくれます）。
利用権設定の申請の流れ
- 貸し手と借り手の合意により、利用権設定申請書及び新規利用権設定者経営状況調書・相続登記が完了していない農地や、共有名義の農地の場合は関係者の同意書など（自治体によって書類の名称は異なります）を作成・収集します。
- 毎月締切日まで（ただし、締切日が閉庁日の場合はそれ以前の開庁日まで）に、市（担当部署名は自治体によって微妙に異なりますので農業委員会などで確認）へ提出します。
- 申し出を取りまとめ、市が農用地利用集積計画を作成します。
- 農業委員会で審議を行い決定します。
- 市長が農用地利用計画を公告をすることにより効力が発生します。
- 貸し手と借り手の両者に、利用権設定の明細書を送付します。
利用権設定の要件
利用権設定にあたっての要件
- 利用権の設定を受ける人の農地面積が，現在耕作している面積と利用権設定を受ける農地を含め，下限面積以上であること。(下限面積は各自治体で定めています）
- 利用権を設定する土地について権利関係者すべての同意を得ていること。
- 計画内容が市町村の基本構想に適合すること
農地の借り手の要件
- 農業経営目標をしっかり持った農業経営者であること
- すべての農地を効率的に耕作すること
- 利用権の設定を受ける人の住所地と設定する農地までの通作距離が適当であること。
- すべての世帯員（法人の役員）が常時従事すること。
- 常時従事しない者がいる場合、地域の農業者との適切な役割分担の下に農業経営を行うこと。
- 法人である場合は、業務執行役員のうち1人以上の者が耕作の事業に常時従事すること。
農地の貸し手の要件
- 貸し出す農地に賃借権等が設定されていないこと
- 相続税・贈与税の納税猶予の適用を受けている農地や農業者年金加入者の場合は事前に相談されることが必要です。
利用権設定と3条許可との比較
【利用権設定】の対象農地が「市街化調整区域」や「農業振興地域内の農用地」であることにより【3条許可】よりも【利用権設定】のほうが容易に賃貸借できます。
【3条許可】では法定更新の規定があり、賃貸借期限が到来すると自動的に更新されます。つまり、契約を終了するには貸し手と借り手の合意が必要で、貸し手が更新を拒絶するには相応の理由があり、かつ農地法上の「許可」が必要です。
一方【利用権設定】の場合は、契約期間の満了で自動的に利用権の効果が終了し、貸し手に農地が戻ります。更新する場合は再契約となり新たに利用権の設定をします。
このことでは、3条許可の場合は「借り手」に有利、利用権設定の場合は「貸し手」に有利といえます。
まとめ
借り手側から見た場合になりますが、【利用権設定】により権利を得ることにより、国からの支援は手厚いものの、一方で小規模で自分の好きに耕作・経営をしたいと希望する人にとっては、その希望どうりにならないこともあると思います。
理由として、「農業経営基盤強化促進法に基づく手続により権利を得ることで、国が推進する【人・農地プラン】に組み込まれる可能性が高いこと」や「【利用権設定】は市町村の基本構想に適合することが要件となっていること」から考えられます
【人・農地プラン】とは、農業者が話合いに基づき、地域農業における中心経営体、地域における農業の将来の在り方などを明確化し、市町村により公表するもので、平成24年に開始されました。、中心経営体への農地の集約化に関する将来方針を作成することにより、人・農地プランの実質化を図りましょう。（農林水産省のホームページより抜粋）
つまり、地域を一つのチームとして、地域の将来のあり方を明確にし、それに伴う農業経営についての問題や解決方法を話し合いで決定していくということです。
そうすると、地域の将来の方針などの決定された内容が、自分のやりたい農業とは食い違ってくることも考えられます。
農地を借りる場合、自分の構想や意向がその制度に合っているのか役所によく確認された上で、各制度を利用することをお勧めいたします。
